A partir dos rendimentos de 2025, uma reforma apelidada de lei “anti‑Airbnb” vai cortar a generosidade do regime micro‑BIC que durante anos favoreceu o arrendamento mobilado de férias, alterando o equilíbrio entre alojamentos sazonais e habitação de longa duração.
A revolução fiscal silenciosa que mira o arrendamento de curta duração
Durante muito tempo, explorar um alojamento de férias em França foi, do ponto de vista fiscal, uma opção confortável. No regime micro‑BIC aplicável aos arrendamentos turísticos mobilados não classificados, os proprietários podiam faturar até 77.700 € por ano e, ainda assim, beneficiar de um abatimento fixo de 50% sobre as rendas brutas. Na prática, só metade das receitas entrava para cálculo de imposto e contribuições sociais - o que tornava um pequeno apartamento de praia no Airbnb mais apetecível do que um contrato de arrendamento de longa duração.
A lei Le Meur (lei n.º 2024‑1039), frequentemente apresentada como um pacote “anti‑Airbnb”, vem baralhar estas contas. A Autoridade Tributária francesa já confirmou o calendário: as novas regras aplicam-se aos rendimentos obtidos a partir de 1 de janeiro de 2025 e vão refletir-se nas declarações entregues na primavera de 2026.
A partir de 2026, milhões de proprietários europeus de alojamentos de férias vão perceber que a idade de ouro da tributação ultraleve chegou ao fim.
O objetivo político é inequívoco: reduzir a vantagem financeira do arrendamento de curta duração nas zonas onde os residentes têm dificuldade em encontrar casa e incentivar que mais imóveis regressem ao mercado de arrendamento anual.
Além do imposto, esta mudança deve ser lida em conjunto com a pressão crescente de muitos municípios: em vários destinos turísticos, multiplicam-se regras locais, exigências de registo e limitações à atividade em áreas consideradas “tensas”. Ou seja, a fiscalidade é apenas uma peça de um quadro regulatório mais amplo.
O que muda, afinal, em 2026 no micro‑BIC (lei Le Meur)?
A reforma não elimina o micro‑BIC, mas retira-lhe os aspetos mais atrativos para muitos proprietários que arrendam a turistas sem classificação oficial.
O regime anterior: uma almofada muito favorável
Até aos rendimentos de 2024, os arrendamentos turísticos mobilados não classificados assentavam em três pontos essenciais:
- Teto anual de receitas no micro‑BIC: 77.700 €
- Taxa de abatimento sobre rendas brutas: 50%
- Base tributável: apenas os 50% remanescentes, sujeitos a imposto e contribuições sociais
Assim, quem recebia 20.000 € por ano por um gîte no campo via a tributação incidir apenas sobre 10.000 €. O restante era tratado como despesas presumidas - sem necessidade de faturas, sem controlo detalhado, sem justificações.
O novo regime: limites reduzidos a um quinto
A partir dos rendimentos de 2025, os arrendamentos de férias não classificados sofrem dois cortes em simultâneo:
| Regra | Até rendimentos de 2024 | A partir de rendimentos de 2025 |
|---|---|---|
| Teto do micro‑BIC (arrendamentos turísticos não classificados) | 77.700 € | 15.000 € |
| Taxa de abatimento fixo | 50% | 30% |
Em termos práticos, mais proprietários deixam de poder ficar no micro‑BIC e, mesmo os que se mantêm, passam a ser tributados sobre uma fatia maior das rendas.
Um senhorio com 20.000 € anuais pode ver a base tributável subir de 10.000 € para 14.000 € - um aumento expressivo em apenas um ano.
A lógica desta aproximação é clara: alinhar o tratamento dos arrendamentos turísticos mobilados não classificados com o do micro‑foncier (historicamente menos vantajoso) aplicado ao arrendamento não mobilado. O Estado não esconde a intenção: fazer com que o arrendamento sazonal deixe de parecer uma arbitragem fiscal fácil e passe a ser encarado como uma atividade de arrendamento mais “normal”.
Quem fica poupado pela reforma?
O impacto não é igual para todos. A diferença decisiva está entre alojamentos para férias e arrendamentos que servem de habitação principal do inquilino.
- Os arrendamentos mobilados usados como residência principal do inquilino mantêm as regras atuais do micro‑BIC: teto de 77.700 € e abatimento de 50%.
- O aperto incide sobretudo em estadias curtas vendidas em plataformas como Airbnb, Abritel, Booking.com e serviços semelhantes, quando o alojamento não está oficialmente classificado como meublé de tourisme.
Esta nuance é decisiva para quem combina estratégias em imóveis diferentes: um contrato mobilado de longa duração continua em terreno favorável, enquanto o estúdio direcionado a turistas é o que mais sente a mudança.
LMNP e regime real: o novo padrão para quem fatura acima de 15.000 €
Para os senhorios enquadrados em LMNP (locação mobilada não profissional), muitos contabilistas apontam o mesmo desfecho: o regime real tende a tornar-se a opção “de referência” para grande parte de quem ultrapassa 15.000 € anuais em arrendamentos de curta duração.
Como funciona o regime real
Ao contrário do abatimento automático, o regime real exige contabilidade e registos completos. Em troca, permite deduzir despesas efetivas, como:
- Juros do crédito habitação
- Imposto predial e encargos locais
- Comissões de agência e custos de gestão
- Reparações, manutenção e algumas obras de melhoria
- Seguros, água, eletricidade e internet
Além disso, é possível amortizar o imóvel e o mobiliário ao longo do tempo. Esta amortização é um encargo contabilístico que não implica um pagamento “a sair da conta” naquele momento, mas reduz o lucro tributável ano após ano.
Com amortização, muitos senhorios em LMNP conseguem, de forma legal, apresentar pouco ou nenhum lucro tributável durante vários anos, mesmo com receitas de arrendamento significativas.
O preço a pagar é sobretudo administrativo: optar pelo regime real quase sempre implica trabalhar com um contabilista, cumprir regras de gestão e tratar o arrendamento como uma pequena atividade económica - e não como um rendimento ocasional.
Um ponto frequentemente subestimado é o tempo de preparação: com a entrada em vigor para rendimentos de 2025, vale a pena antecipar simulações, organizar documentos e avaliar desde já se as despesas e a amortização justificam a mudança. Para muitos casos, a decisão não é intuitiva sem contas detalhadas.
Classificar o alojamento como meublé de tourisme: uma alternativa a considerar
Outra via que está a ganhar destaque é pedir a classificação oficial como meublé de tourisme. Se o imóvel cumprir critérios de conforto e equipamento e passar numa inspeção por entidade autorizada, o tratamento fiscal pode manter-se mais vantajoso do que o dos arrendamentos não classificados.
Nos alojamentos turísticos classificados, o micro‑BIC permanece mais próximo do modelo anterior, com abatimento superior e teto de receitas mais elevado. Ainda assim, há contrapartidas: é preciso investir para cumprir os requisitos, respeitar regras locais e confirmar que a vantagem fiscal continua a compensar depois de contabilizados os custos de adaptação.
Importa também notar que muitas autarquias, sobretudo em zonas muito procuradas, estão a reforçar regras de planeamento e a delimitar áreas “tensas”, onde a atividade de curta duração pode ser limitada ou fortemente condicionada. A classificação não funciona como escudo contra esses instrumentos de planeamento urbanístico.
Exemplos práticos: o que muda numa liquidação típica?
Um proprietário com 20.000 € por ano, antes e depois da reforma
Imagine-se o dono de um apartamento costeiro não classificado que obtém 20.000 € anuais de rendas brutas:
- Até rendimentos de 2024 (micro‑BIC 50%): base tributável = 10.000 €.
- A partir de rendimentos de 2025 (micro‑BIC 30%): base tributável = 14.000 €, se permanecer no micro‑BIC e não ultrapassar o novo teto de 15.000 €.
- Acima de 15.000 €: terá de, ou muito provavelmente acabará por, transitar para o regime real, em que o lucro tributável dependerá das despesas efetivas e da amortização.
Para um senhorio num escalão de rendimento intermédio, mais 4.000 € de base tributável podem significar facilmente várias centenas de euros adicionais por ano entre imposto e contribuições sociais.
Quando o regime real passa a ganhar nas contas
Pense-se agora num proprietário com custos elevados: crédito recente, juros significativos, obras de renovação relevantes e mobiliário caro. No micro‑BIC, estas despesas são ignoradas e substituídas pelo abatimento fixo. No regime real, entram integralmente no cálculo.
Nos primeiros anos de uma compra alavancada, a combinação entre juros e amortização pode reduzir o lucro tributável para zero ou perto disso. Para estes perfis, o fim da generosidade do antigo micro‑BIC pode ser menos penalizador, porque a passagem ao regime real pode até resultar numa fatura fiscal inferior à que existiria com o abatimento fixo de 50%.
Noções-chave a dominar: micro‑BIC, amortização e micro‑foncier
Dois conceitos técnicos estão no centro da mudança que se sente em 2026.
Micro‑BIC é um regime simplificado para rendimentos de pequenas atividades e arrendamentos: em vez de registar todas as despesas, a administração assume que uma percentagem fixa da receita corresponde a custos. É simples, mas perde atratividade quando o abatimento desce de 50% para 30%.
Amortização, no regime real em LMNP, segue a lógica inversa: o proprietário distribui o custo do imóvel e do mobiliário por vários anos, deduzindo anualmente uma parcela como se o ativo se desgastasse. Este encargo contabilístico é muitas vezes a razão principal pela qual os proprietários mais experientes abandonam o micro‑BIC - sobretudo com as novas regras mais restritivas.
Para quem tem vários imóveis, a combinação de regimes pode ser estratégica: um arrendamento mobilado de longa duração pode manter-se no micro‑BIC pela simplicidade, enquanto um Airbnb no centro da cidade, com custos e amortizações relevantes, pode migrar para o regime real para otimizar a tributação.
Com a lei Le Meur a redefinir a rentabilidade a partir de 2026, o antigo modelo “configurar e esquecer” deixa de ser seguro: para muitos proprietários, será inevitável rever cenários, testar hipóteses e, em numerosos casos, reformular por completo a estratégia de arrendamento de curta duração.
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